La vivienda ha supuesto un problema para muchas familias en nuestro país durante los últimos años, tanto para aquellas familias que viven de alquiler, como para los propietarios de una vivienda. En 2013, el Gobierno lanzó una serie de medidas para dotar de una mayor solidez legal al mercado de alquiler de viviendas y esto propició que el contrato de arrendamiento pasase a tener una mayor importancia a la hora de formalizar acuerdos entre las partes.
¿Qué debemos conocer sobre un contrato de alquiler? ¿Qué es? ¿Qué tipos existen?
¿Qué es un contrato de arrendamiento?
Es la forma en la que se establece un acuerdo entre dos partes, en la que el arrendador (propietario) cede el uso y disfrute de un bien mueble o inmueble al arrendatario (inquilino). En este deben establecerse tanto los derechos como las obligaciones de ambos.
Cuando ese acuerdo se formula por escrito, deben constar los datos personales de las partes, si hay varios inquilinos que paguen cuota, así como todos los propietarios, si hubiese más de uno. Además, se delimitará el plazo acordado para la ocupación del inmueble, los detalles de la vivienda, el importe de la renta y los plazos y medios de pago.
Tipologías
Estos tipos de acuerdos pueden referirse a viviendas, locales o establecimientos laborales, fincas rústicas, plazas de garaje o parking y trasteros. También es habitual el alquiler en vehículos a motor o maquinaria.
Todos ellos, si atendemos a su representación formal, se pueden dar de dos maneras. Por una parte, están los contratos de arrendamiento verbal (acuerdo oral, que es legal aunque no recomendable) y, por otra, los escritos. Estos últimos son la manera idónea de formalizar un acuerdo, ya que todas las cláusulas, términos y condiciones quedarán explícitamente establecidas con toda la claridad necesaria. Como arrendadores, este documento será la base para protegernos ante distintos inconvenientes que puedan ocasionar directa o indirectamente los arrendatarios.
Los contratos de alquiler explícitos y por escrito son los siguientes:
Por uso habitual o residencia
La duración de este contrato es de, como mínimo, tres años. A partir de ese plazo, si el inquilino y el propietario están de acuerdo, se podrá prorrogar un año más, y así sucesivamente. Siempre que los beneficios que se generen no sean para una actividad profesional, están exentos de pagar el IVA y se declara en el IRPF por parte del propietario o arrendador.
Por temporada
Comparte algunas características con el contrato de arrendamiento para residencia o uso habitual como la excepción de pagar el IVA y la obligación de declararlo, por parte del arrendador, en el IRPF. Sin embargo, en este caso no existe plazo mínimo, así que se puede alquilar por meses o semanas. Es el que se suele utilizar cuando pasamos una temporada fuera por trabajo, por estudios o incluso durante un periodo estacional.
Por uso turístico
Es la tipología de menor duración. El acuerdo puede ser de días o incluso horas. En este tipo de contratos sí es obligatorio incluir el pago del IVA y en el IRPF deben tributar como capital inmobiliario. Además, es el único que no está regulado por la Ley de Arrendamientos Urbanos ya que su legislación corresponde a las Comunidades Autónomas.
Qué se debe tener en cuenta al formalizar un contrato de arrendamiento
En primer lugar, es importante que el arrendador se proteja al máximo haciendo constar, por escrito, todas las especificaciones y condiciones respecto al alquiler y uso del inmueble. Esto es fundamental en caso de querer reclamar daños y perjuicios.
Por otra parte, es fundamental conocer los cambios en la legislación. La Ley de Arrendamientos Urbanos sufrió una serie de modificaciones que ambas partes deben conocer; en especial, el arrendador. La Ley 4/2013 modificó en su día la norma establecida con el fin de equilibrar los intereses de inquilinos y propietarios; o lo que es lo mismo, de arrendatarios y arrendadores, con unas medidas que flexibilizan el mercado del alquiler de viviendas. Medidas que también pretenden proteger al arrendador, por ejemplo, dándole la posibilidad de recuperar la vivienda para uso permanente en algunos supuestos o la opción de pactar indemnizaciones por desistimiento del inquilino, ya que éste tiene la posibilidad de abandonar la vivienda transcurridos seis meses.
En esta Ley se da cierta libertad y prioridad a la voluntad de las partes, por lo que el contrato de arrendamiento cobra mayor importancia.
En caso de querer estar cubierto ante cualquier imprevisto relacionado, resulta de gran utilidad contar con un seguro de alquiler que nos ofrezca toda la protección que el arrendador necesita.
