Cada vez más personas cerca de su edad de jubilación se preguntan cómo funciona la hipoteca inversa y en qué consiste exactamente este producto financiero. Su principal característica es que te permitirá convertir tu patrimonio en liquidez, algo cada vez más necesario en un escenario en el que depender únicamente de una pensión pública al llegar a la edad de retiro laboral se vuelve cada vez más difícil.
Para que salgas de dudas y puedas tomar decisiones en materia de ahorro y jubilación con tiempo y con cabeza, en este artículo te contamos todo lo que debe saber acerca de la hipoteca inversa : qué es, cuáles son sus ventajas y desventajas existen, y cuándo elegirla como complemento a tu pensión de jubilación y a tus productos de ahorro privado.
Definición de la hipoteca inversa
La hipoteca inversa funciona, como su nombre indica, de la misma forma que una hipoteca, pero al revés: en este caso, será el banco el que te entregue mes a mes una suma de dinero pactada (o bien un crédito único), usando un bien de tu propiedad (normalmente una vivienda) como aval o garantía hipotecaria.
El dinero que recibirás por parte del banco tendrá la categoría de préstamo y, por tanto, deberá ser devuelto a través de alguna de las distintas vías que veremos a continuación. En cuanto a la duración de este préstamo, podrá ser vitalicia, o bien tener una duración determinada.
Si te preguntas qué gana el banco con la hipoteca inversa , al igual que ocurre con una hipoteca tradicional, la entidad ganará dinero a través del cobro de intereses, gastos y posibles comisiones.
Cómo funciona la hipoteca inversa
El funcionamiento de la hipoteca inversa puede resultar difícil de entender. Por eso queremos darte algunas claves para que tengas claras las implicaciones de este tipo de producto financiero.
Requisitos y elegibilidad
Una de las dudas más frecuentes en torno a este producto es quién puede solicitar una hipoteca inversa. Para poder contratarla es necesario que cumplan ciertos requisitos mínimos. Son los siguientes:
- Ser mayor de 65 años o encontrarte en una situación de dependencia extrema.
- Disponer de una vivienda en propiedad que se encuentra libre de cargas. Esto implica que, entre otras cosas, no debe existir hipoteca alguna que pese sobre ella.
Es posible que cada entidad financiera presente sus propias exigencias en función del ciclo económico y de su política comercial en cada momento pero, en general, tu elegibilidad dependerá principalmente de esos factores.
Lógicamente, cuanto mayor sea el valor de tu vivienda y cuanto más rentable pueda resultar, más dispuesto estará el banco a conceder una hipoteca inversa. Además, es frecuente exigir que la vivienda hipotecada tenga el carácter de vivienda habitual, o que el valor de la propiedad supere determinados mínimos.
Aplicaciones y usos
Una de las principales características de la hipoteca inversa es el hecho de que tu propiedad no cambiará de nombre al suscribirla, y tampoco perderás la posesión de tu vivienda. En otras palabras, podrás seguir residiendo en tu residencia habitual durante el resto de tu vida o, en caso de que se trate de una segunda residencia, disponer de ella de cualquier manera, incluyendo su arrendamiento o alquiler. Simplemente estarás utilizando tu inmueble como garantía hipotecaria.
Por eso la principal aplicación de la hipoteca inversa es conseguir a través de ella un complemento a la jubilación que se sume a los ingresos procedentes de la pensión pública y de cualquier otro producto de ahorro, como planes de pensiones , seguros de vida de ahorro y demás alternativas privadas.
La hipoteca inversa es, por tanto, un producto claramente ligado a la necesidad de liquidez que surge en la última etapa de nuestra vida. Por eso va destinado exclusivamente a mayores de 65 años y asociado a una serie de ventajas fiscales con las que el Gobierno busca precisamente abrir el abanico de opciones al alcance de los ciudadanos en edad de jubilación.
En cuanto a cómo se devuelve el dinero de la hipoteca inversa , lo más frecuente es que sean los herederos los que deban hacer frente al coste del préstamo y a la devolución del principal, así como de los gastos asociados a esta operación.
- Una opción es que los herederos paguen la deuda directamente y se queden con el inmueble utilizado como garantía hipotecaria.
- Otra posibilidad es vender la vivienda para saldar la deuda y repartirse el resto de la liquidez heredada.
- También existe una tercera vía: suscribir una nueva hipoteca para hacer frente a la deuda.
- Por último, si los herederos no aceptan la deuda, renunciarán a la propiedad.
En cualquier caso, es posible cancelar una hipoteca inversa en cualquier momento. Simplemente deberás devolver el dinero prestado más los intereses y los gastos iniciales de constitución, sin que sea frecuente el pago de una comisión por cancelación o amortización anticipada, aunque algunas entidades sí cobran por este concepto.
Consideraciones importantes
Antes de contratar una hipoteca inversa es importante tener en cuenta los siguientes puntos:
- El dinero que recibirás estará directamente relacionado con el valor de tu vivienda, así como con tu edad y con el formato en que cobres tu dinero. Por tanto, si te preguntas cuánto te da el banco por una hipoteca inversa , la respuesta es que ello dependerá de tu perfil y del bien que ofrezcas en garantía hipotecaria. No suele ser relevante, sin embargo, tu solvencia o tu nivel de ingresos, dado que lo importante es principalmente el valor del inmueble ofrecido en garantía.
- En general, cuanto mayor sea tu edad, mayor será la cuota a la que podrás acceder. El hecho de que tu vivienda tenga un valor elevado también te permitirá elevar la suma disponible a tu favor.
- A nivel fiscal, dado que la hipoteca inversa funciona como un préstamo, no tendrás que tributar por las rentas obtenidas en tu IRPF.
- Algunas entidades permiten la hipoteca inversa de segundas residencias aunque, en este caso, deberás abonar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) correspondiente. En caso de que se trate de tu vivienda habitual, disfrutarás de una exención de este tributo.
- Además, debes saber que la hipoteca inversa también puede firmarse cuando exista más de un propietario del mismo inmueble. El caso más frecuente es el de un matrimonio.
- Existen gastos asociados a la firma de una hipoteca inversa : notario, registro, gestoría, tasación de la vivienda…
- Suele ser necesario contratar un seguro vinculado a la hipoteca inversa que cubrirá situaciones fuera de los márgenes de lo contratado. Por ejemplo, este tipo de seguro puede permitir continuar percibiendo la misma renta si se cumple el periodo máximo de cobro o si se supera el valor de la hipoteca.
Casos prácticos
La mejor forma de comprender si una hipoteca inversa es un producto adecuado en tu caso particular es analizando sus condiciones, que pueden variar en función de la entidad y del momento. En general, este producto solo suele resultar atractivo si podemos ofrecer como garantía hipotecaria un inmueble de gran valor.
Además, cuanto más alarguemos el cobro, más intereses pagaremos y menor será la cuota a la que podremos acceder.
Ten en cuenta que las entidades ofrecerán como máximo entre el 25 y el 50% del valor de tasación del inmueble. Así, para una vivienda por valor de 200.000€, podrás acceder como mucho a un importe de 100.000€ a repartir entre un número de años determinado.
Por ejemplo, a 20 años resultaría una cuota mensual de 416 euros si logras hipotecar el 50% de la vivienda. En caso de obtener el 25% (50.000€), esta cuota mensual a 20 años se reduciría a 277€.
En este tipo de producto, los intereses (que suelen ser fijos) rondan el 5%, siendo más elevados que los de las hipotecas tradicionales. El coste de este tipo de producto es, por tanto, mayor. Siguiendo el ejemplo anterior, en ambos escenarios, dado el elevado plazo de cobro, los intereses a devolver serían muy altos.
Conclusiones y recomendaciones finales
Si te preguntas si merece la pena contratar una hipoteca inversa , la respuesta es que ello dependerá de tu situación concreta. Las ventajas de la hipoteca inversa pasan por sus beneficios fiscales (no tributación en el IRPF), la posibilidad de seguir haciendo uso de tu inmueble o la viabilidad de que tus herederos sigan recibiendo parte del valor del inmueble como herencia.
Sin embargo, al mismo tiempo los principales perjudicados por la contratación de este tipo de producto financiero serán precisamente tus herederos, que se verán obligados a hacer frente al préstamo del que has disfrutado en caso de que no te encargues de su devolución.
Por eso puede resultar preferible elegir productos de ahorro para la jubilación que, en lugar de constituir una deuda, tengan la forma de renta, fruto de tu esfuerzo y de la rentabilidad acumulada a lo largo del tiempo.
Si necesitas información acerca de tus opciones de ahorro de cara a la jubilación , ponte en contacto con alguno de nuestros agentes: te ayudaremos a planificar y estructurar tus finanzas de cara a esta importante etapa vital.
