Hemos hablado en varias ocasiones de la comunidad de propietarios y de los problemas que pueden surgir entre vecinos. Aunque muchos conflictos deben resolverse de forma inevitable por la vía del diálogo, siempre es importante tener en cuenta nuestras obligaciones y derechos como miembros de una comunidad. Para ello, la principal herramienta de la que disponemos son los estatutos de la comunidad de vecinos.
Los estatutos son un documento fundamental para encontrar soluciones en la comunidad. Sin embargo, muchas veces surgen dudas al respecto: ¿Para qué sirven?, ¿es obligatorio tener estatutos en una comunidad de propietarios?, ¿cómo se redactan y modifican? Para ayudarte, en este artículo resolvemos todas tus dudas respecto de los estatutos de una comunidad de vecinos.
¿Qué son los estatutos de una comunidad de vecinos?
Los estatutos de una comunidad de vecinos pueden definirse como el documento mediante el cual los propietarios establecen las obligaciones y derechos, tanto de los dueños de las viviendas como de los locales que estén insertos en el inmueble. Normalmente, esos derechos y obligaciones estarán relacionados con las instalaciones, las zonas comunes y la gestión del edificio sobre temas como los seguros, las reparaciones en caso de daños por agua u otros imprevistos y el mantenimiento del edificio.
A menudo, los estatutos de la comunidad de vecinos se confunden con otros documentos relacionados con la propiedad horizontal, como los títulos constitutivos. Estos se refieren sobre todo a las características físicas del edificio, como las instalaciones y los servicios de los que dispone. Eso sí, en algunas ocasiones se utiliza ese mismo título para establecer ciertas normas básicas, por lo cual cumple una función normalmente asignada a los estatutos.
Pero el documento con el que más se confunden los estatutos son las normas de convivencia. Estas últimas se refieren, sobre todo, a las normas y herramientas destinadas por la comunidad a conflictos entre vecinos como en el caso del acoso vecinal o las problemáticas de convivencia. Esa diferencia principal se pone de manifiesto también en una diferencia formal: las normas de convivencia pueden acordarse o modificarse en junta ordinaria, mientras que la validez de los estatutos de comunidad de propietarios requiere su aprobación unánime en una junta extraordinaria.
¿Es obligatorio tener estatutos en una comunidad de propietarios?, ¿quién los elabora?
La Ley de Propiedad Horizontal establece toda la normativa relacionada con los estatutos en los artículos 5, 6 y 17. En ellos, determina que las normas acordadas por los vecinos en los estatutos de la comunidad son de obligado cumplimiento. Sin embargo, eso no significa que su constitución sea obligatoria.
Efectivamente, puede existir perfectamente una comunidad de propietarios sin estatutos, siempre y cuando se atenga a los mínimos que establece la Ley de Propiedad Horizontal. Los estatutos sirven sólo para regir de forma más detallada la gestión del edificio, y por eso la redacción de los mismos depende del acuerdo unánime de los propietarios que convivan en él.
¿Cómo conseguir los estatutos de una comunidad?
La mejor forma de conseguir los estatutos de una comunidad es comunicarse con el presidente de la comunidad o el administrador de fincas. Ambos están obligados a informar a los vecinos de su contenido, y de cualquier otra norma que se haya aprobado con posterioridad.
En caso de que no dispongan de ellos, los estatutos pueden consultarse en el Registro de la Propiedad. Éste consta de la información necesaria para indicar si la comunidad tiene estatutos acordados; cuando lo están, normalmente están inscritos en la escritura de división horizontal del inmueble. Si no estuvieran inscritos, sólo son obligatorios para los propietarios que acordasen los estatutos cuando se constituyeron.
¿Se pueden modificar los estatutos de una comunidad de vecinos?
Como cualquier otra norma, se pueden modificar los estatutos de una comunidad de vecinos. Para ello, deben seguirse los mismos pasos que se siguieron en su constitución: redactar una propuesta de modificación y comunicarla al presidente o administrador. A continuación, éste convocará una junta extraordinaria para la aprobación unánime de los estatutos modificados.
Para que los cambios tengan validez deberán inscribirse en el Registro de la Propiedad. Cabe señalar que ninguna de las normas del estatuto pueden oponerse a lo que dispone la Ley de Propiedad Horizontal.
Este es el modelo de estatutos de una comunidad de propietarios según la Ley de Propiedad Horizontal
Lo cierto es que, al tratarse de un documento que depende de la voluntad de los propietarios, no existe un modelo concreto para redactar los estatutos de la comunidad. Por ese motivo, lo más recomendable es acudir al administrador de fincas para que nos asesore en cuanto al contenido.
A pesar de lo anterior, el artículo 5 de la LPH ofrece indicaciones del contenido que debe constar en los estatutos, y que podemos utilizar como modelo para redactarlos, ateniéndonos a las limitaciones de la LPH y adecuándolo a las características del inmueble en el que vivimos. Así, en los estatutos deberá constar lo siguiente:
- Normas de constitución y de ejercicio de los derechos de los propietarios
- Derechos de uso de las instalaciones y servicios del edificio
- Normas de uso de las zonas comunes
- Reparto de gastos de las zonas comunes
- Normas de gobierno y administración del inmueble
- Normas de reparación y mantenimiento del edificio
- Normas de convivencia (sólo si se inscribirá el documento en el Registro de la Propiedad)
- De forma opcional, prohibición de actividades que alteren la convivencia
Cuenta con un seguro de comunidades para hacer frente a cualquier imprevisto o conflicto
Aunque la Ley de Propiedad Horizontal no lo establezca de forma obligatoria, está claro que los estatutos de la comunidad de vecinos son un documento muy valioso para hacer frente a cualquier clase de conflicto que pueda surgir en nuestro inmueble. Tanto si nos enfrentamos a vecinos que no hayan hecho frente al pago de sus cuotas como si se trata de un uso indebido de las zonas comunes, los estatutos pueden ayudarnos a defender nuestros derechos como vecinos.
Sin embargo, en casos como el vandalismo o las averías derivadas de un mal uso de la vivienda, tendremos que hacer frente a los gastos como miembros de la comunidad. Para ello, es fundamental contar con protección: recuerda que Occident dispone de seguros de comunidades adaptados para cualquier clase de inmueble, con los que ponemos a tu disposición una serie de coberturas y servicios que resolverán los imprevistos que puedan surgir en tu comunidad de vecinos.
