Regla número uno: nunca debemos otorgar un alquiler sin contrato escrito. Existen muchas situaciones en que el contrato se cierra verbalmente y, aunque es algo perfectamente legal, también puede acarrear muchos inconvenientes.
¿Es tu caso? En primer lugar, es importante que mantengas la calma porque si te encuentras en una situación de conflicto, puedes resolver el asunto con facilidad, contando con seguro de hogar para viviendas en alquiler.
Cuando se realiza un contrato verbal prima la buena fe, por lo que en el momento del acuerdo nadie esconde una grabadora o lleva testigos que puedan ser válidos a la hora de resolver un caso judicialmente. Sin embargo, en ocasiones surgen roces, que pueden llegar a suponer un verdadero quebradero de cabeza para ambas partes. ¿Qué puede suceder ante un alquiler sin contrato? ¿A cuál de las partes le puede perjudicar más? ¡Te lo contamos!
Legalidad del alquiler sin contrato escrito
El contrato de alquiler verbal está dentro de la legalidad española, tal como adelantábamos. Sin embargo, las cosas se pueden poner difíciles tanto para el propietario como para el arrendador, teniendo en cuenta que será complicado o imposible demostrar la existencia de un acuerdo verbal. ¡Veamos cómo puede afectarte el alquiler sin contrato según seas el arrendador o el inquilino!
Derechos del arrendador sin contrato
Cuando no hay un contrato de alquiler por escrito, según la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), la duración del contrato verbal es de un año. Posteriormente, el inquilino tiene derecho a las prórrogas anuales hasta al menos 5 años, siempre que entrara en la vivienda después del 6 de junio de 2013. En consecuencia, el arrendador puede ver vulnerados sus derechos de recuperación de la vivienda de diferente manera dependiendo de su situación particular:
- Si eres el arrendador y cuentas con recibos de pago mensuales de la renta y/o en caso de realizarse por transferencia bancaria, es más fácil demostrar la existencia de un contrato verbal donde se acordaron datos tan importantes como el precio de la renta o la duración del contrato. Por ejemplo, a la hora de alquilar un piso a estudiantes, suele acordarse un contrato que se prolongue durante el tiempo que dure el curso.
- Si eres el arrendador y hay personas viviendo en tu propiedad sin tu consentimiento o con él pero sin haber efectuado ni un solo pago, los habitantes de la vivienda podrían asegurar que realmente existía un contrato verbal al precio que ellos consideren, de tal forma que podrías entrar en conflictos jurídicos difíciles especialmente en caso de necesidad de desahucio para recuperar tu vivienda.
- Por otra parte, el arrendador podría exigir el pago de las rentas pendientes hasta que no se resuelva el contrato de alquiler.
Derechos del inquilino sin contrato
El inquilino puede beneficiarse de un alquiler sin contrato de diferentes formas:
- Si no existe un recibo que lo demuestre, el arrendador no podrá, por ejemplo, aplicarle una subida en la renta mensual del alquiler.
- El inquilino tiene derecho al uso y disfrute de la vivienda de forma pacífica, igual que si hubiera un contrato escrito.
- Y, al mismo tiempo, el inquilino puede exigir al arrendatario que realice las reparaciones oportunas para mantener habitable la vivienda.
- Al no existir una firma que conste en un acuerdo escrito, el plazo para resolver una situación problemática de este tipo es de seis meses, con lo que aún tendrá un periodo de tiempo importante para evitar un juicio.
- Además, el inquilino tiene derecho a la adquisición preferente de la vivienda en caso de venta, al igual que ocurre cuando existe un contrato de alquiler escrito.
¿Eres el inquilino y no tienes contrato? En ese caso, no podrás deducirte el alquiler en la declaración de la renta. Además, en caso de que el arrendatario te conduzca a un proceso judicial, deberás acreditar en tu defensa justificantes del pago del alquiler o, en su defecto, altas en compañías que suministren servicios básicos (agua, luz, teléfono o internet) o por medio de un seguro de hogar.
Riesgos asociados al alquiler sin contrato
Uno de los mayores riesgos y más vinculados al alquiler sin contrato es que el inquilino que no se quiera ir, a pesar de tener pagos pendientes o de no tener ni siquiera el consentimiento del arrendatario, por ejemplo.
¿Cómo echar a un inquilino sin contrato?
El propietario, en caso de que tenga alquilada su vivienda a un inquilino sin contrato que no paga, que molesta a los vecinos de manera reiterada o por cualquier otro motivo podrá desalojarlo de diferentes formas teniendo en cuenta la causas del desalojo:
- Por cualquier razón, incluida el impago del alquiler, siempre que se le notifique por escrito con 30 días de antelación, salvo algunas excepciones (retaliación o discriminación ilegal).
- También existe la opción de hacerlo con 7 días de antelación si existe una razón concreta y de peso, que puede ir desde que haya existido un cambio de cerradura y llave, un deterioro grave de la vivienda o si el inquilino es molesto para los vecinos.
En cualquier caso, deberás seguir los pasos correspondientes:
- Avisar por escrito al inquilino de que debe abandonar el domicilio y del plazo que dispone para ello. Habitualmente, este tipo de avisos suele realizarse a través de un burofax, para tener la certeza de que el arrendatario ha recibido la notificación.
- Si este aviso no da resultado, es el momento de recurrir a la vía judicial a través de una demanda a la que debe adjuntarse la documentación oportuna:
- Poder General para pleitos
- En caso de sea por impagos, copia de la solicitud del cobro.
- Justificantes de imagos si es el motivo.
- Copia de las escrituras de la propiedad de la vivienda.
- El mes siguiente, el inquilino recibirá la notificación oficial donde se le informa de que la demanda está admitida, así como de la fecha en que se celebrará el juicio en caso de que continúe oponiéndose a abandonar el inmueble. En la misma notificación figurará la fecha de lanzamiento, que se trata del día en que el propietario podrá tomar posesión de su vivienda en compañía de las fuerzas de seguridad del Estado.
Es importante que tengas en cuenta que, en ningún caso puedes cambiar la cerradura hasta la fecha del lanzamiento, ya que estarías cometiendo un delito de coacciones tipificado en el artículo 172 del código penal.
Recuerda que en España existen los contratos verbales y si habías acordado con el inquilino que podía habitar en tu vivienda, sigue teniendo derecho a la posesión de la misma, incluso si no paga, hasta la fecha que dicte un juez. Además, cabe destacar que, en casos de desahucios por precario contra un arrendatario sin contrato, se puede realizar sin notificación previa. Sin embargo, siempre recomendamos notificar ya que suele ser bastante efectivo a la hora de echar a un inquilino sin contrato.
¿Cuánto cuesta echar a un inquilino por la vía judicial?
En caso de actuar por vía judicial, los costes para el propietario del inmueble pueden ser elevados (además del tiempo y las molestias), por esa razón hay que intentar agotar otras vías.
Si, tras agotar todas las posibilidades, te ha sido imposible alcanzar un acuerdo de forma amistosa, es importante que conozcas a qué puedes enfrentarte, hablando en términos económicos:
- Los costes de un abogado, procurador, poder notarial, cerrajero (si procede) y las tasas judiciales fijas pueden ascender en torno a los 600 o 700 euros.
- Además, deberás sumar las tasas de juicio, que son variables (el 0,5% del total del proceso judicial).
El resultado es el importe que puedes ahorrarte si cuentas con un buen seguro de hogar que te ofrezca la asistencia jurídica que necesitas.
Conclusiones
Como podemos ver, en el caso de un alquiler sin contrato formalizado por escrito existen más derechos por parte del inquilino sin contrato que para el propio arrendador. En todo caso, por el bien de ambos, siempre será mucho más ventajoso hacer que el acuerdo conste de forma clara y por escrito.
Si eres el arrendador:
- Será mucho más fácil demostrar la existencia de un contrato verbal cuando existen recibos y/o pagos de la renta mediante transferencia bancaria.
- Cuando habitan personas en la vivienda sin tu consentimiento, puedes verte involucrado en un complicado proceso de desahucio.
- El arrendador podrá exigir el pago de las cuotas pendientes hasta la finalización del contrato, aunque sea verbal.
- No podrás deducirte por tu vivienda alquilada en la declaración de la renta.
Si eres el inquilino:
- El arrendador no podrá subirte la renta.
- Tienes derecho a uso y disfrute de la vivienda.
- Puedes exigir reparaciones en la vivienda para que sea habitable.
- Dispones de un plazo de 6 meses para resolver un conflicto.
- Tienes derecho a la adquisición preferente de la vivienda en caso de venta.
- No podrás deducirte el alquiler en la declaración de la renta.
- En caso de conflicto jurídico deberás defenderte mediante justificantes como recibos de la luz, por ejemplo.
Recuerda que, sea cual sea tu situación, puedes contar con los servicios jurídicos que necesitas a través de tu seguro de hogar para resolver el conflicto.
