Son muchas las personas que se plantean la venta de su segunda vivienda para la reinversión de la liquidez obtenida con el fin de hacer crecer su dinero. Lo cierto es que los análisis sobre la evolución del mercado de la vivienda en 2023 auguran una recuperación del sector y, a pesar de una ligera tendencia a la baja en el número de compraventas, el precio de la vivienda sigue subiendo, lo que nos habla de una paulatina recuperación y de optimismo acerca del futuro de nuestra economía.
Además, hay que tener en cuenta que el descenso en la cifra de compraventas de vivienda responde en gran medida a circunstancias económicas coyunturales: la inflación, la subida de los tipos de interés (con el consecuente encarecimiento de las hipotecas) y el endurecimiento de los requisitos de la banca a la hora de conceder este tipo de préstamos se encuentran detrás de muchas operaciones fallidas.
Sin embargo, existe una importante demanda de viviendas en venta, especialmente en zonas costeras (impulsada por el comprador extranjero) y metropolitanas, donde más suben los precios. Prueba de ello es que, según el ‘Informe de Vivienda en Costa 2023‘, elaborado por la tasadora Tinsa, los precios durante 2022 reflejaron aumentos interanuales entre el 4% y el 5% en todas las zonas costeras. Esta demanda estuvo impulsada principalmente por las islas (+19,6%) y la costa mediterránea (+11,4%).
Si estás pensando en la venta de tu segunda vivienda para reinversión y aprovechar el escenario que dibuja el panorama económico actual, en este artículo te contamos estrategias efectivas para vender tu segunda vivienda y reinvertir las ganancias de manera inteligente . Analizamos las opciones disponibles y te proporcionamos consejos prácticos para maximizar tus inversiones inmobiliarias y optimizar tu patrimonio financiero.
Cómo calcular el valor de tu segunda vivienda
El primer paso antes de vender tu segunda vivienda con el fin de su reinversión es calcular su valor y, para ello, deberás tener en cuenta múltiples factores. Por ejemplo, tal y como hemos visto, si se encuentra en una zona vacacional costera, su precio estará impulsado al alza , algo que te beneficia a la hora de vender tu propiedad.
Estos son algunos factores que debes tener en cuenta en cuanto a cómo valorar tu vivienda para su venta:
- Localización del inmueble. Cuanto mejor situada se encuentre tu segunda vivienda, mucho mejor. En las zonas costeras un factor clave será la cercanía al mar y la facilidad de acceso a las zonas de costa y de ocio. Aunque también es algo tan subjetivo como la moda: determinadas zonas experimentan un auge tras pasar años olvidadas, y lo mismo puede suceder a la inversa.
- Características del inmueble. Además de la ubicación de la casa, es muy importante valorar sus características, que van desde los metros cuadrados de la vivienda hasta su orientación, antigüedad, calidades de construcción, reformas realizadas, servicios (ascensor, portero, jardines, piscina…), eficiencia energética, situación jurídica…
- Servicios. Todo lo que rodea a tu casa también es importante. Por ejemplo, supermercados, farmacias, centros de salud, tiendas, restaurantes, zonas peatonales o de paseo, zonas verdes, aparcamiento, transporte público cercano…
Lo más recomendable es acudir a una tasación para establecer el valor de mercado de tu vivienda. Para ello, los tasadores se fijarán en los precios de compraventa en la misma zona de casas o pisos con características similares al tuyo. También se tendrán en cuenta el resto de elementos: antigüedad, reformas realizadas, localización exacta, calidades, servicios…
Ten en cuenta que el valor de mercado de la vivienda no es estable ni absoluto: depende de la oferta y la demanda, y se mide en función de elementos que admiten cierto grado de subjetividad. En este sentido, cuanta menos prisa tengas por vender, mejor: tendrás más tiempo para dar con un comprador verdaderamente motivado que no quiera dejar escapar la oportunidad de adquirir tu segunda vivienda.
Prepara la venta de tu segunda vivienda para obtener beneficios: mejoras y reparaciones recomendadas
Otro punto clave antes de la venta de tu segunda vivienda para reinversión consiste en preparar tu casa para que la imagen que muestre invite al comprador a cerrar la operación. Cada vez es más frecuente recurrir a técnicas de home staging , que engloban toda una serie de servicios tales como pequeñas reparaciones y reformas: pintura, decoración, fotografías de calidad…
Estos son algunos consejos para mostrar tu propiedad en su máximo esplendor:
- Invierte en un buen ‘lavado de cara’, que incluya pintura, una limpieza profunda, retirada de muebles antiguos… y cierto grado de despersonalización. Es preferible recurrir a tonos neutros (por ejemplo, usar pintura blanca) y huir de elecciones que puedan no ser para todos los gustos. En general, aportar luminosidad y despejar espacios suelen ser dos buenos criterios sobre los que construir tu estrategia.
- Decora el espacio de forma acogedora. Existen empresas especializadas que pueden amueblar tu vivienda para crear una sensación de hogar a primera vista. Muebles neutros, tejidos y materiales naturales, vegetación, mucha luz y un toque cálido en los detalles suelen ser los ingredientes de su éxito. Si prefieres hacerlo por ti mismo, sigue esas máximas para vender tu vivienda antes y mejor. Evita también la presencia de objetos personales: el orden y la limpieza son básicos.
- No olvides la iluminación. Potencia al máximo la luz natural y, en cuanto a la luz artificial, elige tonos cálidos y discretos. También es importante abrir el espacio y ventilar antes de las visitas.
- Invierte en unas buenas fotografías. Muchas veces la belleza de un espacio queda oculta debido a unas malas fotografías. Por eso es buena idea invertir en unas fotos de calidad que faciliten el contacto a través de anuncios, la vía más frecuente para conseguir visitas y potenciales compradores.
Consigue cerrar la venta de tu segunda vivienda para rentabilizar la inversión
Una vez presentada la vivienda, toca anunciar y comenzar a recibir visitas. Es importante ser serios y rigurosos en este proceso, mostrando el inmueble tal y como es, dejando claras sus características y las condiciones de venta desde el principio para evitar contactos no cualificados y, en definitiva, la pérdida de tiempo y dinero en el proceso de venta.
Una agenda cuidada y una gestión de visitas profesional harán que las personas interesadas perciban seriedad y seguridad de cara a cerrar la transacción.
Negociación de ofertas y términos
Cuando toque negociar el precio de tu segunda vivienda debes tener claros cuáles son tus márgenes a la hora de rebajar la cantidad que solicitas inicialmente. Estos consejos te ayudarán a estipular el precio de cara a la venta de tu segunda vivienda en reinversión:
- Define con claridad el precio de tu vivienda. Tasación, precios de mercado, calidad, oferta y demanda en tu zona… Debes tener claros los puntos fuertes de tu inmueble para tener herramientas de negociación y conocer con claridad cuál es el margen en el que puedes moverte. Te ayudará contar con documentos que prueben el valor de la vivienda.
- Conoce qué tiene tu vivienda que no tenga el resto. Al hilo de lo anterior, puede que, por ejemplo, las vistas de tu inmueble sean mejores que la media en tu zona, o que cuentes con un jardín, mejores servicios, mejores calidades… Conocer la oferta inmobiliaria en la zona te ayudará a negociar.
- Define una estrategia. Por ejemplo, cada vez es más frecuente ofrecer un precio inamovible pero justo, advirtiendo desde el primer momento que se trata de una oferta final. Muchos potenciales compradores agradecerán este plus de seriedad, y es probable que, de este modo, tu vivienda dure menos tiempo en el mercado, lo que también se traduce en un beneficio económico para ti. Si esta estrategia no es de tu agrado y prefieres negociar, bastará con definir tus márgenes previamente para poder entrar en este juego sin riesgos. Por ejemplo, es habitual una rebaja del 10%, o del 15% en las viviendas de mayor valor. Por ello, debes contar con este margen previamente para que exista cierto margen de negociación.
Aspectos legales y financieros en la transacción: cómo tributa en Hacienda la venta de segunda vivienda
Un punto muy importante en cualquier compraventa de vivienda es tener claras las implicaciones legales y financieras de la transacción, especialmente en materia de impuestos.
Lo habitual es que la operación se lleve a cabo ante notario y que, para cerrarla, se te exija la presentación de toda la documentación necesaria (certificado de eficiencia energética, cédula de habitabilidad, certificado de estar al corriente en los pagos de IBI y comunidad…). La propia dinámica de la compraventa ante notario evitará que quede cualquier fleco legal sin contemplar.
En cuanto a los tributos (y, en definitiva, el coste de la compraventa para el vendedor ), estos son los impuestos por la venta de vivienda en 2023:
- IRPF. Deberás declarar la ganancia patrimonial obtenida en tu declaración de la Renta correspondiente al año en que se produjo la compraventa, dentro de la base imponible del ahorro. La ganancia patrimonial obtenida tributa con tipos impositivos de entre el 19 % y el 23 % . Ten en cuenta que, al tratarse de una segunda vivienda, no podrás acogerte a posibles ventajas fiscales relacionadas con la venta de vivienda habitual, ya que una segunda vivienda no tiene esta naturaleza.
- Plusvalía municipal. Este tributo municipal grava, menos conocido como impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana, grava el aumento del valor del terreno sobre el que está edificada la vivienda, tomando como referencia la fecha en que lo adquiriste por cualquier vía.
- IBI. Este impuesto lo abona el propietario en función de lafecha de devengo, que es el 1 de enero de cada año. Si vendes tu vivienda el 3 de enero de 2023 (o en cualquier otra jornada posterior), serás el responsable de su pago íntegro. Sin embargo, es frecuente negociar un prorrateo del pago de este tributo atendiendo a la fecha de compraventa.
Además, deberás pagar los certificados exigidos legalmente para vender la vivienda (como el certificado de eficiencia energética ) y, si tienes hipoteca, los gastos de cancelación , que suelen rondar el 1% del capital pendiente.
En cuanto a los gastos de notaría y registro, los gastos de otorgamiento de escrituras serán de cuenta del vendedor, y los de la primera copia y los demás posteriores a la venta serán de cuenta del comprador, salvo pacto en contrario. Los gastos de cancelación de cargas, gravámenes e hipotecas corresponden al vendedor.
Consejos prácticos para reinvertir tras la venta de tu segunda vivienda
Existen ventajas fiscales asociadas a la reinversión en vivienda pero, en general, se aplican únicamente cuando se trata de la vivienda habitual. Por tanto, en el supuesto de reinsertar tras la venta de tu segunda vivienda, es frecuente optar por opciones que te permitan hacer crecer tu dinero, especialmente teniendo en cuenta que contarás con una liquidez importante entre manos que, en un escenario de inflación, podría perder valor rápidamente.
Este 2023 y seguramente 2024 seguirá estando marcado por la inflación y, en este escenario, las opciones para invertir tus ahorros de forma rentable se reducen. Estos son algunos productos financieros en los que se recomienda invertir:
- Fondos de inversión. Los analistas coinciden en que invertir en fondos de inversión te ayudará a evitar que tu dinero pierda valor. Este tipo de productos tienden a estar diseñados para obtener una rentabilidad a largo plazo, lo que sin duda te beneficiará en tiempos de volatilidad en los mercados financieros. Si bien su rentabilidad actual es ajustada (al igual que ocurre con la mayoría de productos financieros), se trata de productos seguros que servirán como escudo para tus ahorros.
- Planes de pensiones. Se trata de una solución segura para proteger tus ahorros y mantener su valor durante este bache económico. La lógica es muy similar a la del caso anterior: hablamos de ahorro a largo plazo, por lo que la coyuntura actual no tendrá un peso importante en tus rendimientos finales. Además, estarás protegiendo algo tan importante como tus recursos (y calidad de vida) de cara a tu jubilación, en un escenario en el que el ahorro privado se ha convertido en imprescindible.
Conclusiones y recomendaciones finales para vender tu segunda vivienda y reinvertir
Si estás pensando en la venta de tu segunda vivienda y reinversión en 2023, con la coyuntura económica actual, se trata de un buen momento para hacerlo: las características del mercado y previsiones de cara al futuro así lo auguran, y se trata de una forma perfecta de ganar liquidez para cualquier fin que tengas entre manos. Entre ellos, invertir en productos financieros que hagan crecer tu dinero a largo plazo y con plena seguridad.
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