Cuando somos copropietarios de un inmueble, es frecuente plantearse cómo podemos vender nuestra parte y si necesitamos el consentimiento del resto de los propietarios. Esta situación, que se conoce jurídicamente como “vender un proindiviso”, surge muy a menudo al recibir una herencia y puede resultar problemática cuando el bien es indivisible; por ejemplo, es común preguntarse si se puede vender una casa si uno de los herederos no quiere.
Afortunadamente, la normativa legal permite vender un proindiviso si se cumplen una serie de condiciones. En este artículo explicamos cómo vender un proindiviso y las diferentes formas de gestionar la venta de un piso heredado por varios hermanos.
¿Se puede vender un proindiviso?
Como ya hemos avanzado, un bien se encuentra en proindiviso cuando tiene más de un propietario: los casos más frecuentes son las comunidades en propiedad horizontal, los divorcios y las herencias. Así, vender un proindiviso consiste en deshacernos de la parte que corresponde a nuestro derecho de propiedad.
El ordenamiento jurídico permite vender un proindiviso, puesto que no obliga al propietario a seguir siéndolo si no lo desea. El artículo 400 del Código Civil cita, textualmente: “ningún propietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común”.
Cabe señalar, sin embargo, que tiene varias limitaciones:
- Pacto de conservación: Si los copropietarios firman un acuerdo de conservación del bien común, deberemos esperar a que acabe el plazo incluido en el pacto. El plazo máximo es de 10 años con posibilidad de prórroga.
- Bien indivisible: la principal posibilidad en caso de un bien indivisible, como cuando se desea vender una casa heredada por hermanos distintos, es la venta de todo el bien y su distribución proporcional del dinero obtenido entre todos los copropietarios. En este caso es frecuente que surjan desacuerdos, cuyas soluciones explicaremos más adelante.
- Unanimidad: La venta de todo el bien requiere el consentimiento unánime de todos los copropietarios. Si no se consigue, es muy probable que sea necesario acudir a una autoridad judicial.
Estas limitaciones implican que no podemos vender todo el bien en proindiviso sin el consentimiento de los demás propietarios. Es decir, lo único que tenemos derecho a vender es nuestra parte del proindiviso, para lo cual tendremos que comunicar nuestra decisión al resto de copropietarios.
Vender una casa y o piso heredado por varios hermanos
A la hora de vender una casa o piso heredado, el acuerdo unánime entre todos los herederos es necesario para poner en marcha la compraventa. Sin embargo, incluso cuando existe unanimidad existen varias soluciones distintas para la disolución del proindiviso: por ejemplo, una opción es adjudicar el bien a uno de los copropietarios.
En este caso, uno de los herederos adquiere la propiedad individual del bien compensando económicamente a los demás. Es posible que nadie quiera la propiedad o que no haya acuerdo respecto de quién se queda con el bien indivisible. Si eso sucede, el Código Civil establece la posibilidad de vender el bien a un tercero mediante la subasta pública voluntaria.
Sin embargo y como ya hemos apuntado, también es posible que cada uno de los propietarios venda su parte al tercero informando previamente a los demás herederos. En este caso, cabe subrayar que los demás copropietarios tienen derecho de tanteo: eso significa que tienen preferencia para adquirir la parte del bien por el mismo precio al que iba a venderse a un tercero.
¿Se puede vender una casa si un heredero no quiere vender?
Las dudas surgen con mayor frecuencia cuando uno de los herederos copropietarios quiere vender el proindiviso, especialmente porque no se puede obligar a los demás copropietarios a vender su parte indivisa de la casa o propiedad. Si no hay acuerdo para vender el bien indivisible en proindiviso, hay dos opciones:
- Procedimiento judicial: Podemos solicitar ante notario la conciliación, mediante la cual un juez resolverá la extinción del proindiviso y asignará al copropietario que quiera vender la parte que le corresponde. Sin embargo, hay que tener en cuenta que puede llevar años conseguir el importe líquido para pagarle, y que el juicio genera conflictos y costes añadidos.
- Vender la parte a un tercero: Aunque esta vía tiene la ventaja de evitar conflictos y costes judiciales, es posible que el comprador quiera pagar menos que el valor de la parte del bien que adquiere. La razón es sencilla: después tendrá que encargarse de los costes de la conciliación judicial al enfrentarse al resto de los copropietarios.
Cuenta con asistencia y defensa jurídica
La normativa respecto del proindiviso establece que, en resumidas cuentas, no se puede vender una herencia indivisible si un heredero no quiere. Sí es posible, sin embargo, vender nuestra propia parte de los bienes, aunque ello puede implicar recibir una cuantía menor o asumir costes judiciales en caso de conflicto con los demás copropietarios.
Por ese motivo, es fundamental contar con el asesoramiento y la defensa jurídica de tu seguro para mediar con los demás copropietarios y hacer frente a los trámites de negociación y compraventa. En ese sentido, recuerda que el seguro de hogar de Occident incluye un servicio de asistencia jurídica para resolver cualquiera de los conflictos relacionados con la herencia.
