Convertir un local en vivienda es una tendencia en auge desde hace varios años. Por ejemplo, el pasado 2021 más del 4 por ciento de solicitudes de rehabilitación de locales en Salamanca perseguían este objetivo, mientras que Madrid aprobó licencias para más de mil locales en 2019.
No es de extrañar: circunstancias como la pandemia y la inflación han provocado el abandono de muchos negocios, y la venta o alquiler de vivienda supone una alternativa más económica que suple una necesidad real por parte de la población. Si estás pensando en habilitar un local como vivienda, en este artículo te indicamos cómo hacerlo y qué permisos son necesarios.
Requisitos para convertir un local en vivienda
Antes de conocer los requisitos para convertir un local en vivienda, es importante tener en cuenta en qué circunstancias no está permitido. Los propietarios no podrán transformar un local en vivienda en los siguientes casos:
- Cuando no cuenten con los permisos necesarios para la reforma.
- Cuando la normativa aplicable en la zona geográfica lo prohíba expresamente.
- Cuando los estatutos comunitarios del bloque en el que se encuentra en local limiten la transformación en vivienda.
- Cuando la rehabilitación modifique o afecte a elementos comunes que no pertenezcan exclusivamente al propietario.
Teniendo en cuenta lo anterior, el local transformado en vivienda también deberá cumplir una serie de requisitos en cuanto a sus características. Los requisitos de rehabilitación afectan a cinco aspectos de la futura vivienda: las condiciones de vivienda, la superficie, la instalación, la ventilación y la iluminación:
- Condiciones de vivienda: cada estancia debe tener una superficie útil mínima específica. Así, la cocina debe tener al menos 7 metros cuadrados, mientras que el comedor deberá ocupar el doble de superficie. Por su parte, el dormitorio tendrá una superficie mínima de 12 metros cuadrados y el baño debe incluir al menos lavabo, inodoro y baño o ducha en un espacio de 3 metros cuadrados como mínimo. En cuanto al pasillo, debe tener al menos noventa centímetros de anchura.
- Instalaciones: al transformar el local en vivienda, deberán incluirse todas las instalaciones necesarias, desde la climatización al agua caliente y la iluminación. La cocina y el baño deben también contar con instalación para la salida de humos.
- Superficie: la vivienda deberá tener una superficie útil de 40 metros cuadrados o más sin incluir las terrazas y balcones. El local que se transforme en vivienda deberá estar a ras de suelo, nunca por debajo, mientras que la fachada deberá ser lo bastante ancha para la instalación de ventanas.
- Ventilación: todas las estancias habitables deben cumplir con las normas establecidas en el Código Técnico de Edificación.
- Iluminación: la luz natural deberá iluminar al menos el 12% de la superficie de las estancias habitables.
Además de lo anterior, la futura vivienda debe cumplir con los requisitos de accesibilidad e higiene establecidos en el mencionado CTE. En resumen, como cualquier otra vivienda existente e incluyendo las casas sostenibles, deben obedecer a la normativa de mínimos que regula la construcción de edificios habitables.
Qué tipos de permisos se necesitan
Por supuesto, también deben tenerse en cuenta los permisos y trámites necesarios para transformar el local en vivienda. La normativa actual se establece por comunidades autónomas, por lo que es posible que exista cierta variación respecto de los requisitos específicos. Sin embargo, la mayoría de las normas relativas a la rehabilitación de locales en vivienda incluyen los siguientes pasos:
- Solicitud al Ayuntamiento: si nuestro ayuntamiento permite presentar una declaración responsable, podremos emprender la reforma sin necesidad de obtener un permiso previo, que podría llevar más trámites. La declaración consiste en un proyecto realizado por un arquitecto registrado en el Colegio Oficial, y va acompañada del pago de las tasas necesarias y de un depósito para la gestión de residuos.
- Alteración catastral: después de terminar la obra deberemos presentar una declaración de alteración del local en el Catastro.
- LPO: Mediante otra declaración responsable y la documentación que nos proporcione el arquitecto, tendremos que solicitar la LPO o licencia de primera ocupación. Un técnico del ayuntamiento visitará la vivienda y, si cumple los requisitos, entregará un acta favorable al ayuntamiento. Después, éste emitirá la LPO.
- Certificados: Con la LPO podremos dar de alta los suministros. Después de ello, será necesario solicitar el certificado de eficiencia energética y la cédula de habitabilidad para garantizar que la vivienda es apta para residir en ella.
- Cambio de uso: también usando la LPO, tendremos que acudir al Registro de la Propiedad para registrar la escritura de cambio de uso, firmada previamente ante notario. La escritura de cambio de uso también tendrá que entregarse en el Catastro para confirmar la alteración del local en vivienda.
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Como hemos visto, convertir un local en vivienda es relativamente sencillo si cumplimos las condiciones que exige la normativa. Aunque el coste de la reforma puede requerir la solicitud de una hipoteca, destinar un antiguo negocio al arrendamiento o a la venta puede ofrecernos grandes ventajas económicas.
Eso sí, cuando el local se considere vivienda, es importante contar con cobertura para protegerla en caso de accidente. Para ello, recuerda que el seguro de vivienda habitual de Occident cubre los gastos de reparación de tu vivienda derivados de daños eléctricos, por incendio, explosión, caída de rayo o fenómenos atmosféricos entre muchos otros. Si cuentas con él, podrás disfrutar de tu nueva vivienda sin preocuparte por lo que pueda suceder.
