¿Cuáles son los gastos por la compra de una vivienda de segunda mano?

¿Son los gastos de comprar casa de segunda mano mayores que los de comprar una vivienda de nueva construcción? IVA, notaría, tasación, Impuesto sobre las Transmisiones Patrimoniales, el de Actos Jurídicos Documentados, etc. La lista es larga y conviene saber en qué casos tendremos que hacer frente a unos u otros para calcular con exactitud lo que pagaremos finales por la vivienda.

Si estás pensando en comprar una casa de segunda mano porque su precio es más económico es vital que sepas calcular los gastos asociados que la compra trae consigo. Por eso hemos preparado este artículo en el que desglosamos todos los gastos que la compra de una vivienda usada lleva aparejados.

¿Cuáles son los gastos de la compra de una vivienda?

Existen una serie de gastos asociados a la compra de una casa con independencia de si es nueva construcción:

• Inscripción de las escrituras de compraventa en el Registro de la Propiedad: este gasto se produce independientemente de si solicitamos hipoteca o no, y suele estar entre los 400 y los 700 euros en función de la normativa del lugar en el que nos encontremos.
• Notaría: La escritura de compraventa debe estar firmada por un notario. Hablaremos de su coste más adelante.
• Impuesto de Actos Jurídicos Documentados: Como su nombre indica, este impuesto grava la firma del contrato de compraventa y su inscripción. También se aplica a la firma de un préstamo hipotecario, aunque en ese caso corre a cargo del banco. Nos detendremos a analizar los distintos impuestos por la compra de una vivienda en un apartado posterior.

En el caso de que solicitemos una hipoteca también deberemos hacer frente a otros gastos como:

• La tasación de la vivienda: La tasación permite saber al banco el porcentaje de financiación que nos puede dar. Suele rondar alrededor del 80% del precio de compra, aunque puede ser superior. La tasación en sí suele tener un coste de 300 a 600 euros.
• La comisión de apertura: Esta comisión, que en ocasiones no se aplica, suele estar por debajo del 2% del capital que nos presta el banco y se deduce directamente de él, por lo que no tendremos que abonarlo a posteriori.

Cabe destacar que, desde la entrada en vigor de la nueva Ley Hipotecaria, en compraventas con préstamo hipotecario el banco se hace cargo de los gastos de notaría y registro, así como del impuesto de AJD de la hipoteca. Este ahorro puede permitirnos hacer un gasto opcional: el de una gestoría que tramite el papeleo. Aunque su coste varía, la tramitación de una compraventa suele costar alrededor de 300 euros.

¿Qué impuestos se pagan al comprar una casa de segunda mano?

Hay tres impuestos principales que deben pagarse durante la compra de una vivienda de segunda mano. Son los siguientes:

• Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP): es el equivalente al IVA para la transmisión de bienes entre particulares. Consiste en un porcentaje sobre el precio de compra, que en la mayoría de comunidades autónomas se encuentra entre el 6% y el 10%.
• Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD): como ya hemos mencionado, este impuesto grava la firma ante notario y la inscripción en el Registro de Propiedad, así como la firma de un préstamo hipotecario cuando la hay. En caso de hipoteca, el comprador se encarga del AJD por la inscripción de la compraventa, mientras que los bancos pagan el AJD por el préstamo hipotecario.
• Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU): También conocido como plusvalía municipal. Es obligación del propietario pagarlo, pero hay contratos en los que se acuerda que sea el vendedor quien se haga cargo de él. Debe liquidarse en un plazo de 30 días desde la compraventa.

¿Cuáles son los gastos de notaria por la compra de una vivienda?

Los gastos de notaría en una compraventa están regulados por la ley, por lo que todos los profesionales cobran lo mismo por el mismo servicio. En lo que se refiere a la firma de una escritura de compraventa, el precio depende del inmueble. Eso significa que los precios suelen encontrarse entre los 600 y los 2.000 euros según el caso.

Otros trámites por la compra de una vivienda

Por supuesto, comprar una vivienda de segunda mano no consiste en un mero apretón de manos. Hay un gran número de trámites que debemos realizar antes, durante y después de la compraventa.

Antes de realizarla, los trámites principales son:

• Reserva o precontrato: No es obligatorio, pero sí muy habitual para garantizar que se realizará la compraventa. Suele ir acompañado de una paga y señal.
• Comprobación de la documentación: Antes de comprar la vivienda, es oportuno revisar que el propietario tiene todos los documentos indicados en el apartado anterior que se refieren a la titularidad de la vivienda y sus condiciones energéticas y de habitabilidad.

Durante el proceso de compraventa, los principales trámites son:

• Contrato de arras: Sobre todo cuando no existe una reserva, el contrato de arras sirve para que el vendedor obtenga una señal antes de la compraventa, que después se descuenta del precio de la vivienda. Las más comunes son las arras penitenciales, que obligan a las dos partes a pagar un importe si se retiran de la compraventa.
• Elevación del contrato a escritura pública: Mediante este paso, el notario da fe del cambio de propiedad del inmueble.
• Pago de la notaría, el ITP y la plusvalía municipal: Los dos primeros corresponderán al comprador, y el último al comprador a no ser que se haya acordado lo contrario.

Por último, después de la compra se realizan los siguientes trámites:

• Inscripción de la vivienda: La escritura de la propiedad se inscribe en el Registro de la Propiedad en los 60 días posteriores a la firma de la compraventa.
• Cambio de titularidad: Este trámite se realiza de forma automática tras la elevación del contrato a escritura pública.
• Impuesto de bienes inmuebles: El pago del IBI es también un trámite automático. Desde la compraventa, debe pagarse de forma anual.
• Alta de suministros: Este trámite corresponde al comprador y consiste en cambiar la titularidad de los servicios de electricidad, agua y gas de la vivienda.

En esta última fase de la compraventa, la mayoría de compradores también contratan un seguro de hogar. Aunque se trata de un trámite opcional, la contratación de un seguro puede ahorrarnos muchos dolores de cabeza a la hora de gestionar la reparación de averías y garantizar la protección de la vivienda y de los bienes que se encuentran en ella.

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Requisitos para comprar una vivienda

En principio, el único requisito legal necesario para comprar una vivienda es contar con un documento de identidad válido. Sin embargo, hay otros requisitos que también deben cumplirse para que la compraventa llegue a tramitarse.

En primer lugar, un requisito fundamental es contar con los ahorros suficientes. Si no disponemos de ellos, será necesario solicitar una hipoteca, lo cual implica la entrega de una serie de documentos como requisito indispensable:

• DNI, NIE o pasaporte
• Contrato de señal o de arras, si es que ya está firmado.
• Datos CIRBE que indican tu situación crediticia.
• Última declaración del IRPF.
• Contrato de alquiler si eres arrendatario, y últimos recibos de la renta.
• Vida laboral.
• Extractos bancarios.

Además, necesitarás documentos que acrediten tu situación laboral. Según si eres autónomo o asalariado, se te podrá solicitar la declaración del IVA y los últimos recibos de la Seguridad Social, en el primer caso, o tu contrato laboral y las últimas tres nóminas en el segundo.

Aunque no necesites una hipoteca, hay una serie de documentos imprescindibles para tramitar la compraventa de una vivienda. La mayoría de ellos se refieren al inmueble y, por lo tanto, estarán en poder del propietario o del Registro de la Propiedad. Los más importantes son:

• Título de propiedad: vital para saber que estamos firmando el contrato con el legítimo propietario de la vivienda.
• Nota del Registro de la Propiedad: contiene información relativa a la titularidad del inmueble e indica si está libre de cargas.
• Último recibo del IBI: sobre todo sirve para asegurarse de que el propietario ha pagado los impuestos y no deberás hacerlo tú.
• Cédula de habitabilidad: el documento que certifica que la vivienda cumple con las condiciones obligatorias para vivir en ella y permite dar de alta los suministros.
• Certificado de eficiencia energética: Es un documento obligatorio que debe ser firmado por un técnico especializado, y corresponde al propietario entregarlo.

Disfruta de tu vivienda y cúbrete ante imprevistos

Afrontar los gastos de una compraventa puede intimidarnos, pero es posible hacerlo si contamos con los ahorros suficientes y tenemos en cuenta todos los trámites que debemos realizar. Lo más importante es estar informado de nuestras obligaciones legales y consultar con un gestor si tenemos dudas.

Una vez realizada la compraventa, el siguiente paso es disfrutar de nuestra vivienda recién adquirida. Eso sí, siempre gozaremos de más tranquilidad cuanto más protegido esté nuestro nuevo hogar. Nunca está de más contar con un seguro de hogar multirriesgo a medida como el de Occident, que cubra nuestro inmueble ante imprevistos de cualquier clase.